Depuis quelques années, les placements immobiliers ont beaucoup changé. On ne parle plus seulement d’acheter pour accéder à la propriété et avoir une résidence principale sans payer de loyer. Afin de rentabiliser son placement rapidement, un investissement locatif sans apport est bien plus propice. C’est d’ailleurs une tendance qui commence à se propager partout en Europe et notamment en France. Il faut dire que les placements de ce genre présentent divers avantages. Les différents types d’investissement locatif Abattements fiscaux, rendements rapides et plus ou moins importants les investissements locatifs ont toutes les chances pour attirer l’attention des particuliers. Surtout qu’actuellement, les taux des crédits immobiliers sont très bas. De quoi vous permettre de réaliser facilement ce genre de placement, et ce, avec ou sans apport. Mais attention, il faudra encore faire un choix. Louer son patrimoine personnel Pour commencer, vous pouvez mettre en location votre patrimoine personnel. Ce peut être dans le cadre d’une location saisonnière comme c’est justement le cas pour la majorité des résidences secondaires en France, ou une location pérenne. Mais attention, seuls les biens loués à plein temps peuvent être éligibles aux dispositifs de défiscalisation comme la loi Pinel ou Malraux. Vous n’avez pas besoin de vous déclarer en tant que professionnel de l’immobilier pour mettre en location votre bien. Il vous suffit de vous déclarer comme loueur non professionnel. Ce statut impactera également sur le niveau d’imposition de vos revenus. Vous pouvez notamment louer en meublé ou non, selon vos envies et vos possibilités. Il faut cependant noter que le loyer pour un bien loué meublé est bien plus important. En mettant en location votre bien personnel, vous faciliterez notamment le remboursement de votre prêt. Les premiers mois de loyer peuvent vous aider à régler les mensualités. Une fois la dette complètement recouvrée, vous aurez des revenus en sus, vous permettant entre autres de vous lancer dans d’autres projets ou d’optimiser le niveau de vie de votre ménage. Opter pour les SCPI Une autre alternative serait d’opter directement pour les SCPI Société Civile de Placements Immobiliers. Professionnelles dans les investissements locatifs, ces dernières sont de plus en plus nombreuses en France. Et elles ont le vent en poupe, notamment parce qu’elles promettent un rendement de 4 % brut annuel sur vos placements. Pour rappel, souscrire à une offre de SCPI revient à signer pour une quote-part dans un bien immeuble. Vous n’achetez donc pas tout le patrimoine, mais seulement une partie. Cela permet d’ailleurs de mutualiser les risques et de réduire les dépenses affiliées au placement. On parle de pierre papier. Et pour cause, vous êtes certes propriétaires sur le papier, mais vous n’aurez pas à vous tracasser des différentes obligations d’un véritable loueur. Les petites exigences des locataires, l’entretien des biens, voire la recherche du locataire, et bien d’autres tout sera de la prérogative de la SCPI. Vous n’aurez qu’à attendre le versement des dividendes par mois ou par trimestre. Un autre avantage de ce genre de placement est que vous avez plusieurs choix possibles. Cela vous permet en outre de diversifier votre patrimoine en toute simplicité. En plus des locations de biens privés, vous trouverez dans le parc immobilier des SCPI les vitrines de vente, les immeubles à but professionnel, les parkings et même les résidences spécifiques comme celles destinées à la prise en charge des personnes âgées. Bien évidemment, certains marchés fonctionnent mieux que d’autres. Selon les derniers sondages, dans la mesure où on assiste actuellement à un vieillissement de la population, le dernier type de bien précité peut être une bonne idée. Mais attention, bien choisir sa SCPI est gage de réussite dans ce genre de placement. Les banques sont particulièrement exigeantes quant à la qualité des services proposés par les SCPI pour accorder ou non un prêt. Certaines sont même d’ores et déjà affiliées à des SCPI spécifiques et n’accordent un crédit immobilier pour ce genre de projet que si les placements ont lieux auprès de leur collaborateur. Comment réussir un investissement locatif ? Dans tous les cas, la réussite d’un investissement locatif ne se fait pas au petit bonheur la chance. Il faut notamment faire preuve de minutie et de rigueur pour mettre toutes les chances de votre côté. Voici quelques conseils qui peuvent vous être utiles. Tout est dans l’emplacement Plus que jamais, la question de l’emplacement prime. C’est d’autant plus le cas si vous avez choisi une vitrine de vente ou un bien à vocation professionnelle. Pour les locataires de ce genre de bien, la visibilité est le mot d’ordre. Il faudra donc un bien dans une rue commerçante, au premier plan et avec une facilité d’accès. Les détails sur l’emplacement varient selon le type de bien que vous souhaitez louer. Pour une résidence de particulier par exemple, une facilité d’accès et des lignes de transports en commun à proximité sont de mise. L’environnement de la résidence peut impacter sur sa facilité de mise en location. S’il s’agit d’une maison idéale pour les familles, vérifiez l’emplacement des écoles, et des différentes commodités de rigueur hôpital, pharmacie, commerce, etc. Quand on parle d’emplacement, il est aussi question de sécurité et de calme. De nos jours, ce sont des points importants pour les locataires. SI vous souhaitez attirer le plus de loueurs possible, investir dans un quartier tendance est de mise. Les agents immobiliers peuvent vous aider en ce sens. Un loyer optimal C’est aussi un point qui crée le débat de nos jours comment fixer le loyer ? Surtout depuis que la question du plafonnement fait rage, les propriétaires ne savent plus véritablement où donner de la tête, surtout qu’un loyer trop cher rebuterait les clients et un trop modique ne vous permettrait pas d’entrer dans vos frais. Eh oui ! Il y a des frais à prévoir quand vous êtes propriétaire d’un bien en location. Ce sera à vous qu’incombera, entre autres, l’entretien des biens et des éléments qui le constituent système électrique, remis en état des lieux, chauffage, etc. Pour fixer le loyer, le moyen le plus simple est de se baser sur la valeur du marché. Prenez notamment le temps de visiter quelques biens de la même qualité et du même style qui se trouve dans le même quartier que le vôtre. Vous allez ensuite vous fier à son prix pour fixer le vôtre. Vous pouvez également faire appel à des experts qui évalueront de manière objective et via des calculs pour le moins compliqués la valeur de votre bien. Au moins, vous serez sûr d’en tirer le meilleur prix. Trouver le financement Il ne reste plus alors qu’à trouver le financement. Et comme il s’agit ici d’un investissement locatif sans apport, la meilleure solution est donc d’emprunter à 100 % auprès des banques. Prenez le temps de bien comparer les devis et offres qui vous sont proposés et de simuler les prêts avant de souscrire. Cela vous évitera quelques déconvenues. Sachez que les taux des crédits immobiliers varient selon l’enseigne, mais aussi la durée et la somme empruntée.

Ontransforme sa résidence principale à une résidence secondaire en demandant une autorisation de changement d’usage. On fait louer une partie de sa maison ou son appartement à Paris. Pour louer sa résidence principale à Bordeaux, à Paris, à Lyon, à Marseille ou bien à Lyon, il faut également suivre certaines démarches notamment : Faire une

accéder à la propriété pourquoi faut-il être propriétaire ? "Les investissements d'aujourd'hui sont les profits de demain." Helmut Schmidt 1 Le rêve d'une vie Acheter sa résidence principale ! C’est le rêve de bien des français. Mais celui-ci peut vite se transformer en cauchemar si le projet n’est pas solidement préparé. Si vous n’avez pas les fonds nécessaires pour acheter votre résidence principale, il faut que vous sachiez monter un dossier de prêt immobilier pour investissement locatif, afin d’emprunter auprès d’une banque. Cela sera d’autant plus utile si vous souhaitez investir dans l’immobilier locatif sans le cap d’une acquisition n’est pas une mince affaire les questions se multiplient et avec tous les on-dit », pas facile de trouver les bonnes réponses. 2 Un aCTIF avant tout Qu’on le veuille ou non, la résidence principale est un ACTIF qui, même s’il ne rapporte pas d’argent dans l’immédiat, permet de capitaliser pour son avenir mais aussi et surtout pour celui de ses ce fait incontestable ne veut pas dire qu’il faut impérativement acheter sa résidence principale pour développer un patrimoine pérenne pour soi et sa famille. Cette décision de passer ou non à l’action relève de 3 éléments clés les objectifs, le lieu de résidence et la capacité d’endettement 3 Des Avantages fiscaux & successoraux Que l’on souhaite l’acheter ou non ; que cet investissement soit un rêve à concrétiser ou l’une des résultantes d’une analyse patrimoniale dûment menée, la résidence principale comporte différents intérêts fiscaux et notamment Un abattement de 30% vis-à-vis de l’Impôt sur la Fortune Immobilière IFI ; Une exonération de plus-value à la revente, quel que soit le nombre d’années de détention ; Un abattement de 20% pour les Droits de Mutation à Titre Gratuit DMTG=droits de successions FAUT-IL absolument devenir propriétaire ? Tout est une question d’objectifs, de localisation et de banque Globalement, à toutes les personnes pour lesquelles l’accès à la propriété est un véritable projet de vie. Car aussi dingue que cela puisse paraître et malgré la tendance actuelle sur les réseaux sociaux à vouloir imposer l’inverse, certaines personnes se fichent de devenir incroyablement riches, de se constituer des rentes suffisamment tôt pour remplacer leur salaire et quitter leur job. Certaines personnes aiment leur personnes adorent leur travail et n’ont pas de projet plus ambitieux, de rêve plus fou que d’acheter l’appartement ou la maison de leurs rêves. Et c’est très bien ainsi. Que l’on envisage ou non de se lancer dans l’investissement et notamment dans l’immobilier locatif, l’accès à la propriété reste un sujet à éclaircir quoiqu’il advienne… car il faut bien se loger soi-même tôt ou tard. Et sur ce point, sauf à faire partie de ceux qui désirent investir tout leur argent dans le logement de leurs rêves, le meilleur moyen de savoir s’il vaut mieux acheter ou louer sa résidence principale reste de faire un comparatif chiffré. Et pour cela, voici un guide complet en 4 étapes ÉTAPE 1 Se rendre sur un site d’annonces immobilières – LeBonCoin par exemple – et rechercher les VENTES de biens qui correspondent à ses critères, dans le secteur qui nous intéresse. Retenir les annonces les plus pertinentes et faire une moyenne des prix à l’ dans nos critères, 3 annonces ressortent, avec des prix de et La moyenne, dans nos critères et sur ce secteur géographique, est donc de 2 Se rendre sur une calculatrice immobilière afin de déterminer le montant des mensualités de crédit pour le prix moyen définit à l’étape 1. Exemple pour financer au taux de 1,5% sur 20 ans, cela représente des mensualités de crédit de 3 Retourner sur le site d’annonces immobilières et effectuer une recherche équivalente mêmes critères et même localisation mais à la LOCATION cette fois-ci. Retenir les annonces les plus pertinentes et faire une moyenne des prix à la dans nos critères, les annonces qui ressortent affichent des loyers mensuels de et soit une moyenne de ÉTAPE 4 Comparer le coût d’un crédit et d’une location pour des biens équivalents à emplacements identiques et voir ce qui coûte le moins cher. Disclaimer d’autre critères sont évidemment à prendre en compte, comme l’évolution des prix au m2, le mode d’acquisition,… et ces 4 étapes ne sauraient suffire à déterminer une stratégie patrimoniale globale viable. Une étude approfondie reste nécessaire, voire indispensable. Pour cela, nos conseillers se tiennent à votre disposition. Le meilleur moyen de connaitre son enveloppe d’investissement reste de faire une simulation pour cela nous mettons à votre disposition une calculatrice, qui vous permettra de savoir, en fonction de vos revenus et de vos éventuels crédits en cours, le montant que vous pourrez emprunter pour votre projet immobilier. Notons que le taux d’endettement ne peut en théorie pas excéder 1/3 des revenus. Ainsi pour financer un projet à – comme indiqué au point précédent – et dans la mesure où cela représente des mensualités de sur 20 ans, il faudra gagner au moins nets par mois. Et pour ceux qui envisagent d’investir dans l’immobilier locatif par la suite, il conviendra de conserver une marge. Exemple avec un salaire de par mois, je sais que la banque peut me financer à hauteur de sur 20 ans -> Je recherche des biens d’une valeur de afin de ne pas atteindre les 33,33% d’endettement. Ainsi, lorsque je retournerais en banque pour présenter un projet d’investissement locatif, j’aurais plus de flexibilité que celui qui aura épuisé toute sa capacité financière avec sa résidence principale. ACHETER EN SCI La SCI Société Civile Immobilière est une association de personnes qui mettent en commun leurs moyens afin d’acheter puis exploiter un bien immobilier. POURQUOI ACHETER EN SCI ? UNIR SES FORCES Lorsque l’on souhaite acquérir des biens immobiliers à plusieurs, il est vivement conseillé d’acheter en SCI. Cette démarche offrira des avantages conséquents pour les personnes qui s’ l’achat en SCI est soumis à des conditions légales que les associés sont tenus de respecter. DES AVANTAGES IMPORTANTS Acheter en SCI permet d’obtenir des avantages très intéressants. Cela va notamment permettre de sécuriser l’immobilier d’entreprise, ou encore d’optimiser la fiscalité SCI pour préparer la transmission des biens. De plus, se réunir permet d’avoir plus de garanties pour monter un dossier de prêt auprès d’une une SCI is, c’est-à-dire une SCI soumise à l’impôt sur les sociétés, offre des avantages qui ne sont pas négligeables et qu’il faut prendre en compte lorsque l’on souhaite c’est de permettre à un groupe de personnes de réduire les frais d’acquisition et de mutualiser les charges. CARACTÉRISTIQUES COMPLÉMENTAIRES La SCI ne peut pas être unipersonnelle, il doit y avoir au moins deux associés. La responsabilité des associés est indéfinie, c’est-à-dire que leur patrimoine individuel peut être engagé pour couvrir les existe aussi différents types de SCI, qui ont chacune des caractéristiques et des avantages différents. Il faudra choisir le bon type de SCI selon l’investissement que vous souhaitez réaliser. Quels autres dispositifs pour investir dans l’immobilier ? SCPI FISCALE La SCPI fiscale est une société qui collecte des fonds auprès d’associés pour acquérir des biens immobiliers et les placer en location, afin que ces mêmes associés bénéficient des avantages fiscaux et financiers de celle-ci. La fiscalité SCPI peut être très avantageuse lorsqu’elle est correctement utilisée. SCPI MALRAUX La SCPI Malraux est une société d’investissement immobilier qui permet de défiscaliser les revenus de ses investisseurs grâce aux travaux de réhabilitation sur des biens anciens. SCPI PINEL La SCPI Pinel est une SCPI fiscale qui offre une réduction importante d’impôts annuelle grâce à la loi Pinel. De plus, il est possible de réaliser un démembrement SCPI quel que soit le type de SCPI, permettant de décomposer les parts de celle-ci. LMNP Réaliser un investissement LMNP consiste à acheter un bien immobilier et le mettre en location meublé. Pour cela, cet investissement ne doit pas être l’activité principale du propriétaire. La LMNP amortissement et la LMNP indivision sont deux composantes d’un investissement en LMNP qui ont chacun des avantages spécifiques. NEUF • C’est neuf ! Donc pas de travaux à prévoir pendant X années. • De nombreuses garanties GFA, biennale, décennale… • Respect de normes strictes faible consommation énergétique • Prêt à Taux Zéro PTZ jusqu’à 40% pour les primo- accédants • Frais de notaire réduits 2,5% 9% en moyenne dans l’ancien • TVA réduite dans certaines zones 5,5% au lieu de 20% • Achat sur plan difficile de se projeter• Plus cher que l’ancien 20 à 30% Ce surcoût peut être compensé par les différents avantages vus précédemment Ancien • Le prix ! Les biens immobiliers anciens coûtent moins cher que dans le neuf• Possibilité de réaliser des travaux, donc de négocier d’autant le prix d’acquisition et de rénover le bien à son goût, d’y apporter du cachet, etc• Possibilité de se projeter dans la mesure où le bien existe physiquement• Visite possible et emménagement rapide • Possible mauvaises surprises, des travaux imprévus pouvant coûter cher toiture, façade, etc• Charges liées à la consommation énergétique relativement élevées• Les frais d’acquisition sont plus élevés également frais de notaire et PTZ moins avantageux que dans le neuf Achat d'une résidence principale de dans le neuf 25% plus cher que l'ancien Achat d'une résidence principale de dans l'ancien Prix d'acquisition TVA 20% Prix d'acquisition TVA réduite 5,5% Mensualités pour un financement à 2% sur 20 ans, dont 40% soit financés à 0% 1033€/Mois Coût total du crédit intérêts payés Frais de notaire 2,5% 5495€ Coût total d'acquisition Prix d'acquisition Prix d'acquisition TVA réduite Mensualités pour un financement à 2% sur 20 ans sans PTZ, car seulement éligible en cas de travaux 1013€/Mois Coût total du crédit intérêts payés Frais de notaire 9% Coût total d'acquisition Achat d'une résidence principale de dans le neuf 25% plus cher que dans l'ancien Achat d'une résidence principale de dans l'ancien Prix d'acquisition TVA 20% Prix d'acquisition TVA réduite 5,5% Mensualités pour un financement à 2% sur 20 ans, dont 40% soit financés à 0% 1033€/Mois Coût total du crédit intérêts payés Frais de notaire 2,5% 5495€ Coût total d'acquisition Prix d'acquisition Prix d'acquisition TVA réduite Mensualités pour un financement à 2% sur 20 ans sans PTZ, car seulement éligible en cas de travaux 1013€/Mois Coût total du crédit intérêts payés Frais de notaire 9% Coût total d'acquisition Achat d'une résidence principale de dans le neuf 25% plus cher que dans l'ancien Prix d'acquisition TVA 20% Prix d'acquisition TVA réduite 5,5% Mensualités pour un financement à 2% sur 20 ans, dont 40% soit financés à 0% 1033€/Mois Coût total du crédit intérêts payés Frais de notaire 2,5% 5495€ Coût total d'acquisition Achat d'une résidence principale de dans l'ancien Prix d'acquisition Prix d'acquisition TVA réduite Mensualités pour un financement à 2% sur 20 ans sans PTZ, car seulement éligible en cas de travaux 1013€/Mois Coût total du crédit intérêts payés Frais de notaire 9% Coût total d'acquisition Envie d'investir dans votre résidence principale ? Prenez rendez-vous téléphonique avec nous pour répondre à vos questions. C’est sans engagement FAQ Les questions les plus courantes Avant d’acheter sa résidence principale, il convient de s’interroger sur des points plus essentiels tels que la capacité d’emprunt ou la durée de crédit optimale pour ce ailleurs il semble intéressant de se questionner également sur les objectifs et l’horizon liés à cette et quoiqu’il en soit, n’oublions pas que le meilleur endroit pour acheter sa résidence principale reste là où l’on souhaite vivre ! En règle générale et si l’on fait abstraction des contextes de bulles immobilières, il convient d’acheter sa résidence principale si vous y vivez au moins 6 ans, ce qui rejoint notamment la notion d’horizon évoquée dans la question précédente. En effet, en achetant un logement qui n’est pas adapté à votre situation et à vos besoins, vous risquez de devoir en changer dans la précipitation, ce qui pourrait vous faire perdre de l’ ailleurs avant de prendre position définitivement, il convient de répondre à une question plus importante, à savoir faut-il acheter sa résidence principale ? L’achat d’une résidence principale est souvent décrié par de nombreux investisseurs car selon eux, il est préférable d’opter pour un ou plusieurs investissements locatifs. En effet, de leur point de vue, une telle acquisition est un engagement à long terme, souvent envisagé comme moyen de capitaliser pour la retraite, mais qui a tendance à empêcher la réalisation d’opérations locatives autant, de notre point de vue, l’achat d’une résidence principale n’est pas forcément une mauvaise idée, quand bien même vous souhaitiez investir dans l’immobilier locatif. Cela dépend essentiellement de la situation et des objectifs de chacun, mais également du lieu de résidence principale. Ainsi nous constatons que dans certains cas, l’acquisition d’une RP coûte moins cher qu’une location équivalente… alors pourquoi se priver d’acheter ? Si sur un même marché et pour des biens équivalents, le coût d’un loyer est plus élevé que les mensualités de crédit liées à l’achat du bien concerné, il semble judicieux d’acheter plutôt que de louer. Un autre élément de réponse serait de dire que cela dépend des objectifs de chacun. En effet, avant de s’interroger sur la pertinence financière d’une telle acquisition, il convient selon-nous de se demander ce que l’on veut vraiment. A en croire le discours ambiant sur les réseaux sociaux, acheter sa résidence principale est une erreur car cela empêche d’investir par la suite… mais n’oublions pas cet élément de taille tout le monde ne souhaite pas se lancer dans l’immobilier locatif et tout le monde n’a pas pour objectif de vie de devenir et comme évoqué précédemment, le fait d’acheter ou de louer, sur un plan financier, relève avant tout du lieu de résidence principale. En effet, dans la plupart des grandes villes le foncier coûte cher, ainsi les mensualités de crédit sont plus élevées que les loyers pour des biens équivalents. Cependant dans de nombreuses villes de plus petite taille, le constat est l’exact opposé cela coûte donc moins cher d’acheter que de louer. Certains spécialistes disent qu’il n’y a pas de mauvais moment pour investir dans l’immobilier. Et nous les rejoignons, en ce sens que tout dépend de la stratégie adoptée et du choix de l’immobilier en point historique pour étoffer ces propos En 1980, après une décennie de hausse des prix en immobilier, les gens se demandaient si ça valait le coup ou non d’acheter… pendant les 10 années suivantes les prix ont continué de monter. En 1990, les gens continuaient de s’interroger sur la pertinence d’une acquisition immobilière… puis l’immobilier a continué de grimper. En 2000, les mêmes questions se posaient, puis en 2010… pourtant l’immobilier a continué son ascension. Quand cela va-t-il s’arrêter ? Nous n’avons pas de boule de cristal ! Pour autant, voici notre avis et ce n’est rien de plus… le dernier meilleur moment pour acheter, c’était hier. Le prochain, c’est maintenant. Du point de vue de l’administration fiscale, vous ne pouvez pas avoir deux résidences principales. Si vous possédez deux logements pour votre propre occupation, il convient de signaler lequel est votre résidence principale. Le second sera considéré comme étant une résidence secondaire. Notons également que cette décision a des conséquences fiscales non résuméEst-il possible d’avoir plusieurs biens immobiliers pour son propre usage ? OUIEst-il possible d’avoir 2 résidences principales ? NONAu final il s’agit simplement d’une erreur de langage.

sarésidence principale, le couple devra sans doute céder celui d’Angers, au prêt en partie amorti. - Un trois-pièces à Angers de 56 mètres carrés, acheté 80 000 euros en 2005 et loué

Dès l'entrée dans la vie active, devenir propriétaire d'un ou plusieurs biens immobiliers est un objectif à atteindre pour beaucoup. L'immobilier rassure et sécurise. Mais parfois, on ne sait par quoi commencer. Eléments de un fond de marché immobilier haussier, il faut avoir le bon raisonnement pour devenir propriétaire. Dans ce contexte, quelle est la meilleure stratégie à adopter ?Les Français et leur logement en quelques chiffresRappelons que 58% des ménages sont propriétaires de leur résidence principale dont 20% avec un remboursement bancaire en cours, 40% sont France compte 36 millions de logements dont 82% sont des résidences principales, 10% des résidences secondaires, et 8% de logements vacants. Source INSEE. Le poste "logement" est en pole position des dépenses des ménages car il représente à lui seul 20% du budget des de diversificationPrincipalement en Ile-de-France, l'évolution de la cellule familiale conjoint, enfants etc.… nécessite de trouver des m² supplémentaires et donc de changer de lieu de vie peut être judicieux de se créer d'abord du patrimoine immobilier locatif et donc du capital à injecter dans sa future résidence principale en attendant de stabiliser sur le long terme sa par du locatif est tout à fait envisageable. La banque prendra simplement en compte l'impact de l'investissement locatif sur la capacité d'emprunt pour le futur achat de la résidence principale. Dans ce cas le bon réflexe à avoir est de conserver son apport financier pour la résidence principale et d'aller chercher un financement total sur le s'inscrit alors dans une stratégie de diversification de ses actifs immobiliers plutôt que de centraliser 100% de sa capacité d'emprunt dans un seul et même-bien. L'investissement locatif permet d'aller chercher un ticket d'entrée plus faible et d'investir sur des zones plus rentables et à potentiel plus important que son propre lieu de vie. Pour les investisseurs qui démarrent par leur résidence principale le 1er réflexe lors du changement est souvent l'achat - revente. Pourtant le 1er achat est souvent une petite surface qui peut tout fait être conservé en locataire de sa résidence principale dans quels cas est-ce judicieux ?La question fondamentale, est de savoir si son budget est suffisant pour acheter ce que l'on peut louer. En résumé, si l'acquisition impose de vivre dans plus petit, de changer de quartier, finalement de changer de vie, il sera donc plus judicieux de louer sa résidence principale et de se constituer de patrimoine à l'exemple de Sophie D qui souhaite vivre à Paris. Elle est locataire d'un studio à Paris de 29 m² à 850 € / mois. Dans son arrondissement, un appartement similaire se vend 300 000€. Elle rembourserait sur 25 ans 1 350€ / mois pour cet achat ce qui lui demande 500€ d'effort d'épargne supplémentaire, impossible à tenir pour elle. Un investissement locatif lui permettrait d'enclencher une démarche de création de patrimoine immobilier tout en mobilisant un effort d'épargne moins principale dans le neufLe neuf peut être une solution pour ceux et celles qui souhaitent privilégier le confort avec un bien immobilier aux dernières normes. Le neuf permet de bénéficier sous certaines conditions d'un Prêt à Taux Zéro PTZ et d'une TVA réduite à 5,5% ou 7% sur certaines opérations. En revanche, il faudra s’armer d’un peu de patience puisque les programmes sur les emplacements les attractifs en île de France ne seront pas livrés avant 2020/2021Intégrer la plus-value à la reventeLa plus-value est un autre élément à prendre en compte dans votre choix. Si la vente de sa résidence principale est exonérée de l'impôt sur la plus-value, ce n’est pas le cas pour la revente d’un bien mis en location. La plus-value sera taxée à hauteur de 19% + 17,2% de prélèvement sociaux soit un total à 36,2% avec un système d'abattement à partir de la 6eme de détention.Pour rappel la base imposable s'obtient par le calcul suivant Prix de vente - Prix d'acquisition corrigé des frais de notaire, des travaux construction, reconstruction, agrandissement ou amélioration sous conditions. A savoir La première vente d'un bien secondaire peut être exonérée à condition de ne pas avoir été propriétaire de sa résidence principale pendant les 4 dernières années et de réemployer le capital à l'acquisition ou la construction de sa résidence principale dans un délai de 24 moisLa qualité de vie souhaitée est le 1er élément à prendre en compte ensuite en découle une stratégie patrimoniale. Il faut détenir de l'immobilier que ce soit en résidence principale ou en locatif et idéalement les deux. Commencer par sa résidence principale sur une petite surface peut permettre de transformer ce bien en locatif plus tard, et commencer par un bien locatif permet d'enclencher très rapidement une démarche de création de patrimoine en attendant plus de stabilité.

lebail doit être pour une résidence principale, et la location ne peut être meublée. La loi Pinel est soumise au plafonnement des niches fiscales, et vous ne pouvez déduire plus de 10000 euros par an. Les risques liés à la loi Pinel en 2019. Un investissement réussi avec la loi Pinel sous-entend que vous parveniez à louer votre logement. Il ne peut y avoir de vacance supérieure à

Par rapport à une résidence secondaire, une résidence principale vous offre de nombreux avantages fiscaux. Mais vu tous les avantages que l’immobilier locatif peut vous promettre, peut-être envisagez-vous de transformer votre résidence principale en locatif. C’est une opération à ne pas faire à la légère, car elle engendre une multitude de changements. Plan de l'articleEst-ce que le logement est rentable ?La résidence principale a-t-elle le bon profil ?Quel serait le montant du loyer pour que la résidence soit rentable ?Comment se porte l’immobilier dans votre zone ?Est-ce un soudain engouement ou une tendance sur le long terme ? Est-ce que le logement est rentable ? A découvrir également Dispositif Denormandie comment réussir son investissement dans l’immobilier ancien ? Si vous transformez votre résidence principale en immobilier locatif, vous allez perdre tous les avantages liés au statut actuel du logement. Cependant, louer une maison ou un appartement peut être particulièrement intéressant s’il y a une réelle rentabilité de la location. Il y a plusieurs paramètres qui jouent sur cette rentabilité que vous devez appréhender. La résidence principale a-t-elle le bon profil ? C’est une des premières questions à se poser. Si la maison ou l’appartement ne répond pas aux critères de recherche des locataires dans votre localité, vous risquez de voir votre investissement connaître un échec. Avant de prendre la décision de transformer votre résidence principale, une vraie étude de marché s’impose. A lire en complément Comment obtenir un prêt immobilier ? Quel serait le montant du loyer pour que la résidence soit rentable ? Avant de vous lancer dans l’aventure, il est utile d’estimer tout d’abord la fourchette de loyer que vous pouvez appliquer. Cette fourchette dépend du logement, de son emplacement dans le quartier et dans la ville. Ainsi, un calcul précis du rendement locatif de votre résidence principale est de mise. Cette donnée est particulièrement importante puisqu’elle chiffre vos réels gains. Comment se porte l’immobilier dans votre zone ? S’il y a une forte demande de logement dans la zone d’implantation de votre résidence principale, il y a de fortes chances que vous puissiez trouver des locataires. Mais outre l’adéquation de votre type de logement aux critères de la demande, il y a également la concurrence. Il est fort probable que vous ne soyez pas le seul attiré par la manne de la location immobilière dans votre ville ou quartier. Il est important de se démarquer des autres ne serait-ce que pour l’application d’un loyer juste. Est-ce un soudain engouement ou une tendance sur le long terme ? Plusieurs indicateurs vous permettent de vous projeter dans le futur par rapport au potentiel de l’investissement locatif de votre ville. Dans le présent, il est très important de connaître la tension locative de la ville ou de la région. Cependant, si la demande est forte en ce moment, suivra-t-elle cette courbe dans les années à venir ? Pour avoir une réponse à cette question, il est primordial de prêter attention à divers autres paramètres comme la croissance démographique et économique de votre ville. La ville attire-t-elle de nouveaux habitants ? Est-ce une ville pour travailleurs ou pour étudiants ? Ces données vous donnent une idée de la tendance immobilière dans votre zone sur le moyen et le long terme. Aussi, sur le moyen et le long terme, votre résidence principale pourra-t-elle faire face à la concurrence ? Avez-vous eu vent d’un éventuel projet de développement de votre quartier ? Votre maison ou appartement perdra ou gagnera-t-il en valeur ? Et si la revente était plus avantageuse que la location ?

Lachat d’une résidence principale est moins rentable qu’un investissement locatif. En effet, en acquérant une résidence principale, le nouveau propriétaire sera amené à entreprendre des travaux de rénovation ou

Principe et exceptionCas généralEn général, il n'est pas nécessaire de faire de démarches en mairie pour mettre en location sa résidence communes obligent le propriétaire à déclarer sa résidence principale en mairie afin de lui attribuer un numéro de déclaration. Il s'agit notamment de Paris, Annecy, Aix-en-Provence, Biarritz, Bordeaux, Cannes, Lyon, Nice, Strasbourg, Toulouse, savoir pour ma commune ?Renseignez-vous auprès de votre mairie pour savoir si votre commune a mis en place cette procédure et savoir comment procéder, si tel est le s’adresser ?Conséquences de la déclaration obligatoire en mairieDès réception de votre déclaration, la mairie vous délivre sans délai un accusé de réception comprenant un numéro de conséquence Ce numéro devra être indiqué dans chacune des annonces d'offre de location de ce durée totale de location de ce logement ne devra pas dépasser 120 jours par année civile titleContent. Cette durée peut uniquement être dépassée pour cause d'obligation professionnelle, pour raison de santé ou en cas de force majeure vous faites appel à une plateforme internetSi vous faites appel à une plateforme internet pour mettre en location ce logement, la plateforme doit préalablement vous informer de vos obligations déclaration, autorisation du propriétaire si vous êtes locataire de ce logement.Avant la publication de l'annonce de location, vous devez lui fournir une attestation sur l'honneur indiquant les informations suivantes Vous avez bien rempli vos obligations préalables déclaration, autorisation du propriétaire si vous êtes locataireLe logement est votre résidence principaleNuméro de déclaration du logementLorsqu'elle a publiée l'annonce, la plateforme internet a l'obligation de la désactiver dès que le logement a été loué 120 jours entre le 1er janvier et le 31 décembre de la même année par son intermédiaire,fournir à la mairie le décompte des jours de location de votre logement, si la mairie lui en fait la vous ne faites pas appel à une plateforme internetSi vous ne faites pas appel à une plateforme internet, la mairie peut vous demander le décompte des jours de location de votre logement, jusqu'au 31 décembre de l'année suivante. Vous devez lui transmettre cette information dans un délai d'1 mois, en rappelant l'adresse du logement et son numéro de déclaration.

EnFrance, selon l’Insee, 6 Français sur 10 sont propriétaires de leur résidence principale. Si cet investissement représente bien souvent le projet d’une vie, il constitue également un des meilleurs placements financiers pour les personnes souhaitant se construire un patrimoine immobilier. Mais dans tous les cas, avant de se lancer dans l’achat de sa résidence

Vous le savez sans doute, je suis l’heureux gérant d’une Société Civile Immobilière. Seulement, comme je l’ai déjà expliqué dans cet article, si la SCI est un très bel outil de gestion et de transmission de son patrimoine immobilier, elle présente également quelques inconvénients dont l’un est notable la quasi impossibilité de louer des logements meublés. Au fil des échanges, je me suis aperçu que plusieurs d’entre vous semblent également rencontrer cet obstacle. Par conséquent il a fallu partir en quête d’une autre structure présentant les avantages de la SCI mais sans ses inconvénients. Après quelques recherches, il existe plusieurs pistes à creuser. Aujourd’hui, je vous propose d’explorer la Société A Responsabilité Limitée SARL familiale immobilière. Let’s go ! [thrive_leads id=’3929′] Sommaire1 SARL familiale immobilière qu’est ce donc ?2 Quid de la SARL unipersonnelle ?3 Quelles conditions pour constituer une SARL familiale immobilière ?4 Fonctionnement de la SARL familiale5 SARL de famille et location meublée6 La fiscalité de la SARL de famille7 OK mais qu’est-ce que je fais de ma SCI, je la transforme en SARL de famille? »8 Pour conclure SARL familiale immobilière qu’est ce donc ? Personnellement, la première fois que j’ai entendu parler de SARL immobilière c’était en discutant avec un investisseur aguerri qui venait d’acheter un lot dans le même immeuble que celui où j’avais moi-même acquis un F2 – pour ceux qui veulent en savoir plus, l’article est ici. Bref, au fil de la discussion, ce Monsieur m’explique qu’il est gérant de la SARL de famille, SARL qui détient une centaine de lots ! Un peu intimidant quand on débute… J’avoue que c’est surtout les 100 lots qui m’ont impressionné. En fait, ce que j’aurais dû retenir c’est la SARL familiale. Il s’agit donc d’une Société A Responsabilité Limitée. Ce type de société est tellement répandu qu’on l’appelle la société passe partout ». On la rencontre tant dans les métiers du bâtiment que dans les boutiques physiques ou le e-commerce. Cependant, elle est beaucoup moins connue dans le domaine de l’investissement immobilier. A tort ,comme vous allez le constater dans la suite de cet article. Le gros atout de la SARL est qu’elle permet de limiter la responsabilité des associés à leur apport au capital de la société. Bon, ceci dit, ne rêvez pas, ce n’est pas en créant une SARL au capital de 2 000 € que vous pourrez facilement demander un emprunt d’un million à la banque. Cette dernière vous demandera soit d’augmenter le capital social soit de vous porter caution pour la société. Quid de la SARL unipersonnelle ? La SARL est constituée avec au moins deux associés. Mais si vous êtes seul et que vous souhaitez opter pour ce régime, qu’en est-il ? La chose est possible, seulement dans ce cas, vous allez créer une SARL unipersonnelle, autrement dit une EURL pour Entreprise Unipersonnelle à Responsabilité Limitée. Comme son nom l’indique, dans cette structure, il n’y a qu’un seul associé. Vous pouvez commencer avec une SARL unipersonnelle puis la faire évoluer vers une SARL de famille. Cela peut concerner l’investisseur qui se lance seul mais qui souhaite que ses enfants entrent au capital de la société lorsqu’ils sont plus âgés. Quelles conditions pour constituer une SARL familiale immobilière ? Comme son nom l’indique, cette société doit être formée entre les membres d’une même famille parents en ligne directe enfants, parents, grands parents, frères et soeurs, conjoints, personnes liées par un Pacs. Une SARL immobilière constituée entre un grand-père, sa fille et sa petite fille est par exemple possible. Ok, mais que se passe-t-il si vous voulez créer une société avec vos neveux ou même des amis ? Dans ce cas, oubliez la SARL familiale et optez pour la SCI ou la Société en Nom Collectif SNC. Cette dernière est également assujettie à l’imposition des revenus mais la responsabilité et la solidarité des associés est indéfinie et illimitée. Différence de taille malgré tout… Pour revenir à notre SARL de famille, il faut ensuite rédiger les statuts avant de les déposer au greffe du Tribunal de Commerce et d’en faire la publicité dans des journaux d’annonces légales. Comptez entre 1000 € et 2000 €. Fonctionnement de la SARL familiale La société est dirigée par un ou plusieurs gérants nommés parmi les associés ou en dehors d’eux. Il doit s’agir de personnes physiques. Le gérant dispose de pouvoirs qui sont définis dans les statuts de la SARL de famille. Les associés se réunissent au minimum une fois par an en assemblée générale ordinaire. Les décisions entraînant une modification des statuts se prennent en assemblée générale extraordinaire. SARL de famille et location meublée Enorme avantage de la SARL familale par rapport à la SCI elle peut se conjuguer avec le régime de la Location Meublée Non Professionnelle. Ici, je le rappelle, vous pouvez associer SCI et location meublée mais vous serez contraint de passer à l’imposition sur les sociétés – qui n’est pas toujours favorable c’est à étudier au cas par cas. Le montage SARL familiale / LMNP est particulièrement avantageux, peut-être même encore plus que le régime du Loueur en Meublé Non Professionnel LMNP exercé en nom propre. En effet, en tant que LMNP à titre individuel, les revenus tirés de la location doivent être inférieurs ou égaux à par an. Au-delà, vous allez devoir régler des cotisations sociales. En effet, dès que vous générez plus de 23 000 € de revenus par an avec la location meublée, vous devez régler des cotisations sociales, même si cette activité est accessoire et que vous avez un emploi principal… pour lequel vous payez déjà lesdites cotisations sociales. Aberrant, non ? Pour contourner ce seuil, il est possible de créer une SARL de famille LMNP dont l’objet social est d’exercer la location meublée non professionnelle. Pourquoi ? Hé bien tout simplement parce que le seuil s’apprécie par associé. Donc, si vous êtes 3 associés et que chacun détient 33,33 % des parts sociales, chaque associé pourra percevoir 23 000 € maximum, soit 69 000 € au total pour la SARL familiale. La fiscalité de la SARL de famille Après les cotisations sociales, autre joyeuseté la fiscalité 😉 . Imposition des revenus locatifs La SARL classique » est soumise à l’impôt sur les sociétés IS. Rappelons que dans ce cas, la fiscalité est de 15 % sur les 38 120 premiers euros puis de 28 %. J’insiste sur le fait qu’il s’agit de la fiscalité de la société. Comme avec un rasoir, il s’agit du premier coup de lame ». Le 2ème, vous y avez droit si la SARL distribue des dividendes aux associés. Dans ce cas, le fisc considère que vous disposez d’une rémunération et vous êtes imposé à votre tour à hauteur de votre tranche marginale d’imposition après un abattement forfaitaire de 40 %. Mais, pas de panique ! La SARL familiale peut opter pour le régime de limpôt sur le revenu sans limitation dans le temps. Pour en bénéficier, vous devez faire connaître votre choix au service des impôts. Cette demande s’accompagne de la preuve de l’accord de la totalité des associés. Un PV d’assemblée générale est suffisant. Il faudra veiller à ce que la SARL familiale n’accepte pas de nouveaux associés n’appartenant pas à votre famille, car dans ce cas, elle sera imposée à l’IS. Par ailleurs, vous ne pouvez faire jouer l’option à l’IR qu’une seule fois. Si vous avez fait jouer l’option IR puis changé d’avis pour préférer l’IS, c’est terminé ! Vous ne pouvez plus revenir à l’imposition sur les revenus. Le système d’imposition à l’IR permet à chaque associé d’imputer, proportionnellement au pourcentage de parts sociales qu’il détient dans la SARL, le déficit subi par la société dans son imposition personnelle. Attention, cette option à l’IR n’est pas OBLIGATOIREMENT bénéfique pour vous. Ici encore, il faut étudier votre situation au cas par cas. Il est alors nécessaire de comparer les taux de l’impôt sur les sociétés 15% ou 33,3% à ceux des tranches d’imposition de l’IR qui vous sont applicables. Imposition des plus values immobilières Les plus values immobilières relèvent du régime des plus values professionnelles du fait que l’activité de la société est commerciale. Ce mode de calcul est totalement différent de celui des plus values des particuliers. Il est intéressant de relever que les plus-values immobilières à long terme bénéficient d’un abattement de 10 % par année de détention au delà de la cinquième. Autrement dit, les plus values sont totalement exonérées au bout de 15 ans contre 22 ans pour les particuliers et même 30 ans sur la partie prélèvements sociaux. SARL familiale et optimisation fiscale Warning !!! Ici, accrochez vous, çà se complique un peu ! A l’instar de la SCI, la SARL familiale permet le démembrement des parts sociales. Démembrement de parts sociales, kézako ? Chaque part est constituée de la nue propriété disposer du bien, le vendre par exemple et de l’usufruit jouissance du bien et/ou de ses revenus. Lorsque ces deux éléments sont réunis, on parle de pleine propriété. Il est donc possible de dissocier les deux. Quel intérêt me direz-vous ? Hé bien si vous conservez l’usufruit vous continuez à percevoir les loyers et que vous transmettez à vos enfants la nue propriété, le montant des droits de succession sera généralement très peu élevé puisque calculé sur un montant forfaitaire en fonction de l’âge auquel vous procédez à la donation. Par exemple, si vous transmettez la nue propriété à vos enfants à 55 ans, le fisc ne prendra en compte que 40 % de la valeur de la nue propriété. Le top c’est même de transmettre la nue propriété de ses parts alors que la société est endettée. Et là vous vous dites mais il est tombé sur la tête, donner des parts d’une société endettée ?!!! » On va prendre un exemple. Vous avez donc 55 ans et êtes associé au sein d’une SARL qui détient un immeuble de 1 million d’euros financé à crédit. Vous détenez 50 % des parts de la société. Le capital restant dû est de 600 000 €. La valeur de vos parts est donc de 200 000 € 50 % de 400 000. Vous donnez la nue propriété à votre enfant unique soit 200 000 x 40 % = 80 000 €. La base taxable est donc nulle grâce à l’abattement de 100 000 € en ligne directe. OK mais qu’est-ce que je fais de ma SCI, je la transforme en SARL de famille? » Voilà sans doute ce que certains d’entre vous vont me dire. Transformer une SCI en SARL familiale est parfaitement possible. Un brin complexe mais possible. Je vous invite à vous rendre sur ce site pour juger de la chose. Pas la peine que je joue au singe savant 🙂 . Comme vous le constatez, il est possible de passer de la SCI à la SARL de famille. Pour conclure La SARL familiale présente de grands avantages par rapport à la SCI vous pouvez faire de la location meublée tout en restant à l’imposition sur les revenus et le calcul des plus values est plus favorable Bien-sûr, il y a quelques contraintes à respecter le formalisme et le coût de création de la SARL ainsi que les conditions strictes pour bénéficier de ce statut. 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Larésidence « Résidence Pollux » est un programme immobilier neuf situé à Fampoux (Pas-de-Calais – 62). Il comprend 10 duplex neufs à vendre de type T3 et 18 maisons neuves à vendre de type T4 et T5, avec des surfaces habitables allant de 69 m² à 116 m² sur un étage.Disponibles pour un achat en résidence principale, résidence secondaire ou pour un investissement

⏱L'essentiel en quelques mots Il n’est pas possible de louer un bien acheté à l’aide d’un PTZ dans les 6 premières années du remboursement du prêt à taux zéro. Au terme des 6 années prévues par la réglementation, c’est néanmoins possible. Mais il faut alors observer plusieurs règles - Le bien doit être loué non meublé, pour une durée de 6 ans maximum pas de location saisonnière.- Le montant des loyers et les revenus des locataires doivent respecter les plafonds des barèmes des logements sociaux- Vous devez informer votre banque de cette mise en location et l’organisme payeur si vous percevez des APL. A noter il existe des cas particuliers vous autorisant à louer avec un PTZ avant ces 6 années si vous êtes au chômage depuis plus d’un an, si vous êtes en situation d’invalidité, si vous divorcez ou rompez un PACS, si vous êtes muté à plus de 50km de votre domicile, ou si le bien devient votre résidence principale sous 6 ans lors de votre retraite. Location PTZ peut-on louer son logement avec un prêt à taux zéro ? Sommaire Qui peut bénéficier du prêt à taux zéro ? Mettre en location un logement acheté avec un PTZ pas avant 6 ans Existe-t-il une astuce pour louer un logement acheté avec un PTZ ? Les sanctions en cas de non-respect des règles Qui peut bénéficier du prêt à taux zéro ? Le PTZ est un prêt aidé accordé, sous conditions, par l’État qui permet de financer une partie de sa résidence principale achat ou construction sans avoir à rembourser d’intérêts. Toutefois, ce prêt est accessible sous certaines conditions comme ne pas dépasser un certain plafond de revenus ne pas avoir été propriétaire de sa résidence principale au cours des deux dernières années. Enfin, ce prêt ne peut pas financer l’achat en totalité, il doit être complété avec un autre prêt immobilier ou prêt PAS Prêt d’Accession Sociale par exemple. Selon le type de bien, le prêt à taux zéro sera différent il existe en effet un ptz dans l'ancien et un ptz dans le neuf ne pas confondre le prêt à taux zéro avec travaux et l'éco-ptz qui sont deux prêts différents. 💡Conseil empruntis comment savoir si vous avez droit au PTZ ? L’attribution du PTZ dépend donc de vos revenus et du nombre de personnes occupant le logement, de votre statut de primo-accédant ou encore, de la localisation du bien. Vous pouvez savoir si votre bien est éligible au PTZ et en évaluer le montant de votre PTZ en effectuant une simulation grâce à notre calculette. Il vous suffit d’entrer quelques informations comme la composition de votre foyer, votre revenu fiscal de référence, le prix du bien et sa localisation, pour obtenir le montant du PTZ. Mettre en location un logement acheté avec un PTZ pas avant 6 ans Depuis 2016, quand un bien est acquis avec un PTZ, il n’est pas possible de louer durant les 6 années qui suivent l’obtention du prêt. Au-delà de ces 6 années, voici les conditions pour louer son bien acheté avec un PTZ la durée de la location ne peut pas excéder 6 ans ; le bien ne pourra pas être loué de façon saisonnière ; le bien doit être loué vide et non meublé ; le montant des loyers doit respecter le plafond des barèmes des logements sociaux ; les revenus des locataires ne doivent pas dépasser ces mêmes plafonds ; le propriétaire doit informer la banque ayant accordé le prêt lors de la mise en location ainsi que l’organisme payeur s’il perçoit des APL. Profitez du meilleur taux en quelques clics ! à partir de 1,15% sur 15 ans1 Comparateur prêt immobilier Existe-t-il une astuce pour louer un logement acheté avec un PTZ ? Différentes situations permettent de louer un bien acheté avec un prêt à taux zéro avant l’échéance des 6 années, uniquement pour les PTZ accordés depuis 2016 si le bien devient la résidence principale de l’emprunteur quand il sera à la retraite dans maximum 6 ans ; si l’emprunteur divorce ou rompt un PACS ; si l’emprunteur doit répondre à une mutation professionnelle distance entre le nouveau lieu d’activité et le logement d’au moins 50 km ou 1h30 de temps de trajet aller ; si l’emprunteur est au chômage depuis plus d’un an inscrit à Pôle Emploi ; si l’emprunteur est en situation d’invalidité avec une carte d’invalidité. Il sera donc possible de louer le bien dans ces différents cas, mais en respectant les conditions de location énoncées plus haut. Pour les PTZ accordés avant 2016, le bien peut être mis en location après les 6 années suivant la date de versement du prêt uniquement sur l’accord de la banque qui vous a octroyé le prêt. Avant les 6 ans, les situations permettant de louer le bien sont les mêmes que pour un PTZ obtenu après 2016. Si le prêt sans intérêts est intégralement remboursé, la location du bien est possible. 🏠Vous vendez votre résidence principale ? Que devient alors votre PTZ à la revente ? deux possibilités Vous remboursez intégralement le capital restant dû à la banque prêteuse celui de votre PTZ comme celui de votre prêt complémentaire. Dans ce cas, vous devrez alors à nouveau attendre deux ans sans être propriétaire de votre résidence principale afin de solliciter à nouveau un Prêt à Taux Zéro. La banque accepte de réaliser un transfert de PTZ, si elle juge vos capacités de remboursement suffisantes. Elle transfère alors le capital restant dû de votre PTZ. Vous poursuivez donc le remboursement et utilisez les fonds pour l’acquisition de votre nouvelle résidence principale. Les sanctions en cas de non-respect des règles Attention car des sanctions sont prévues en cas de non-respect des règles, qu'il s'agisse de la destination du bien au titre de résidence principale ou d'une mise en location dans un cadre non-autorisé. Ainsi, si vous mettez votre bien immobilier en location avant les 6 années qui suivent l’obtention de votre prêt cas particuliers que nous avons listés exceptés, ou si vous n’habitez pas votre bien au titre de résidence principale, vous devrez rembourser l’intégralité du montant de PTZ qui vous a été consenti pour l’achat de votre logement. Il est donc très important d’observer les règles fixées dans le cadre du PTZ. 📌Location PTZ Ce qu’il faut retenir Le Prêt à Taux Zéro doit servir à financer votre résidence principale. Il est réservé aux primo-accédants ne pas avoir été propriétaire de sa résidence principale au cours des deux dernières années. Vous ne pouvez pas louer votre bien immobilier acheté avec un PTZ dans les 6 années suivant l’obtention de votre prêt, sauf dans certains cas invalidité, chômage depuis plus d’un an, mutation à plus de 50 km ou 1h30 de votre domicile, divorce ou rupture de PACS, ou si le bien devient votre résidence principale à votre retraite sous 6 ans maximum. Passées les 6 années en question, il existe des conditions de location à observer informer la banque et l’organisme qui vous verse des APL si vous en percevez, pas de location saisonnière ou en meublé, et le bien doit être la résidence principale du locataire ses revenus ne doivent pas dépasser le plafond des barèmes des logements sociaux, le loyer non plus. En cas de non-respect d’une des règles liées à la destination du bien ou la location du bien acheté avec un PTZ, vous devrez rembourser le PTZ en totalité. Profitez du meilleur taux en quelques clics ! à partir de 1,15% sur 15 ans1

Transformerma résidence secondaire en investissement locatif Avec le temps et les enfants qui grandissent, ou s’il s’agit d’un héritage de vos parents ou grands-parents, votre résidence secondaire peut devenir presque inhabitée à l’année, si ce n’est totalement. Pourtant, vous allez continuer à payer des charges sur ce bien

Si vous projetez de transformer votre résidence secondaire en résidence principale, il ne faut laisser aucune place à l’improvisation, au contraire, l’organisation et la transparence sont les maîtres mots d’une telle démarche. Ce type d’action étant soumis à la législation, voici ce qu’il faut retenir pour une modification en douceur. Quelles différences entre résidence principale et résidence secondaire ? Le site officiel de l’Administration française définit la résidence principale de la manière suivante, si vous possédez également un ou plusieurs autres résidences en France Votre résidence principale est celle où vous avez votre principal établissement au 31 décembre de l’année de perception des revenus. Il s’agit du lieu où vous résidez effectivement et habituellement. » Concrètement, la résidence principale est occupée par les mêmes personnes au moins 8 mois par an, en dehors des déplacements dans le cadre professionnel, de santé ou de force majeur. De plus, l’administration fiscale reconnaît une seule résidence principale par foyer fiscal. Quant à la résidence secondaire, selon l’INSEE Institut national de la Statistique et des Études économiques, il s’agit d’une résidence secondaire est un logement utilisé pour des séjours de courte durée week-ends, loisirs, ou vacances. Les logements meublés mis en location pour des séjours touristiques sont également classés en résidences secondaires. Distinguer logements occasionnels et résidences secondaires est parfois difficile, c’est pourquoi les deux catégories sont souvent regroupées. » Quels sont les avantages fiscaux de la résidence principale ? La législation prévoit les avantages fiscaux suivants sur la résidence principale Plusieurs types d’abattements sur les droits de succession et les impôts notamment les impôts sur la fortune immobilière – IFI, selon des conditions spécifiques ; Un crédit d’impôt sur tout travaux de rénovation énergétique CITE. Lisez l’article Les aides à la rénovation énergétique » de l’Adil de la Réunion. Bon à savoir Si l’achat de la résidence principale a été financé grâce à un crédit immobilier et avant octobre 2011, les intérêts sont déduits de la base de calcul de l’impôt. Comment transformer sa résidence secondaire en résidence principale ? Devant les nombreux avantages fiscaux offerts par la résidence principale, vous avez peut-être envie d’inverser vos deux résidences. Tout se passe au niveau de l’administration fiscale, auprès de laquelle vous devez faire un changement d’adresse. En effet, l’adresse de la résidence principale originale doit être remplacée par celle de la résidence secondaire sur la déclaration d’impôt sur le revenu. Afin de prouver votre bonne foi, vous devez également communiquer la nouvelle adresse celle de la résidence secondaire aux services administratifs tels que la banque, la Sécurité sociale, ainsi que les services publics tels que le fournisseur d’électricité, d’eau, de gaz. Afin de diminuer les risques d’abus en matière d’avantages fiscaux, l’administration prend tout le temps nécessaire afin de vérifier la véracité du changement de résidence secondaire en résidence principale. Par exemple, elle va vérifier si le foyer a effectivement déménagé ses biens personnels, si les enfants ont changé d’école, les factures d’eau, d’électricité, etc.

Maisl’investissement restera une meilleure option si le but recherché est l’optimisation de création de patrimoine à long terme, et encore plus si vous bénéficiez d’un loyer faible pour votre résidence principale, ou d’une rentabilité élevée du bien loué. Il impliquera en revanche une gestion plus importante ou le recours à un professionnel et une exposition aux

Différence investissement locatif et résidence principale L’investissement locatif consiste à acheter un logement pour le louer ensuite. Alors que l’achat d’une résidence principale consite à acheter un logement pour s’y installer et ne plus payer de loyer. Ce sont deux investissements intéressants dont il est important d’analyser avant de prendre une décision. A noter qu’il est possible de bénéficier d’une défiscalisation avec cex deux solutions. Résidence principale ou investissement locatif ? Bien arbitrer son projet d’investissement Cette question est assez récurrente. Faut-il d’abord acheter sa résidence principale ou faire un investissement locatif ? Pour répondre à cette question, il faut prendre en considération son niveau de revenu, sa situation familiale et personnelle, sa volonté de défiscalisé, ses perspectives professionnelles, mais aussi ses éventuels crédits en cours. En effet, si vous disposez de revenus relativement limités, vous atteindrez plus rapidement votre taux d’endettement maximal 33% après une acquisition, d’autant plus si vous êtes seul à procéder à cette acquisition, et si vous avez d’autres crédits en cours crédit à la consommation, crédit auto, etc. Il vous sera alors plus difficile de procéder à un investissement locatif et de vous voir valider votre projet auprès des banques ou établissements financiers, dans la mesure où vous aurez atteint votre taux d’endettement maximal. Or, en priorisant un investissement locatif sur l’acquisition de votre résidence principale, vous n’atteindrez pas un taux d’endettement aussi important. Vous pourrez ainsi, par effet de levier, capitaliser sur votre premier investissement et augmenter vos revenus. Ces revenus complémentaires perçus vous protègerons » dans le calcul de votre taux d’endettement futur, alors pris en compte pour une prochaine acquisition qu’il s’agisse d’un nouvel investissement locatif ou de l’acquisition de votre résidence principale. Ce raisonnement est en revanche bien à considérer dans des situations bien précises, et peut donc être remis en question selon la situation personnelle et professionnelle de l’investisseur. Un conseiller en gestion de patrimoine averti pourra vous conseiller au mieux dans la priorisation de votre investissement ou de votre projet de défiscalisation.

Commentdevenir propriétaire de sa propre résidence principale ? des prix en m2. Dans l’investissement locatif, il n’est pas toujours obligatoire de mettre tout son apport personnel dans l’opération. Cependant, posséder un apport reste un moyen pour obtenir son crédit. Si votre fonds personnel n’inclut pas dans l’opération, vous pouvez l’utiliser quand même pour mesurer

Devenir enfin propriétaire de son propre toit et acheter sa résidence principale ou attendre un peu et réaliser un investissement locatif ? C’est peut-être une question que vous vous posez si vous êtes arrivé à une étape de votre vie où les moyens financiers et l’envie de vous poser sont devenus une réalité pour la première fois. Mais de quels critères tenir compte pour prendre cette importante décision ? Pretto vous aide à y voir plus clair !L’achat d’une résidence principale l’établissement d’un véritable chez soi à mûrir avec prudenceHome, sweet home !Si vous êtes locataire de votre logement actuel vous avez sûrement déjà pensé ou entendu que louer c’est un peu comme jeter son argent par les fenêtres » et qu’il vaut mieux devenir rapidement propriétaire de son bien. Sachez que l’habitat est le poste n°1 des dépenses des ménages français. Comme beaucoup, vous en avez peut-être assez de payer la location d’un bien qui ne vous appartient pas plus d’avoir enfin l’impression d’un véritable chez soi », l’achat de votre résidence principale vous permet de ne plus payer un loyer. A la place, vous constituez un patrimoine pour vous et pour votre aux différents dispositifs qui existent en France pour vous aider à acquérir votre résidence principale, comme le prêt à taux 0, le prêt à 1 % à Paris ou le prêt accession sociale ! Mais attention ! En réalité, le calcul des économies réalisées n’est pas si simple. On vous explique tout...L’achat d’une RP demande une situation stableAu-delà de la question des capacités financières, la durée d’occupation de votre logement compte pour rentabiliser son implique de se trouver dans une situation stable à la fois personnellement et professionnellement. Or on le sait, la vie peut être pleine d’incertitudes. Ainsi, si la question de l’achat de la résidence principale se pose en moyenne entre 25 et 35 ans, on change désormais davantage d’emplois dans les premières années de sa vie professionnelle, l’âge du premier enfant recule ans en moyenne en 2015 d’après l’INSEE et la flambée de l’immobilier dans certaines métropoles françaises oblige les ménages à patienter encore un peu avant d’acheter. L’âge moyen d’accession à la propriété s’établit aujourd’hui à 37 de compenser son achat, il faudrait en moyenne que la valeur du bien ait augmenté de 15 % si vous vous en séparez au cours de la 1e décennie. Cependant la situation varie beaucoup selon votre zone géographique. Globalement la location reste plus économique dans les grandes métropoles françaises, mais même entre elles on trouve de grandes disparités. Il faut par exemple années d’occupation du logement à Lille et 2 à Marseille pour rentabiliser son achat, contre 9 années à Lyon, 11 à Bordeaux et à critères entrent ainsi en jeu comme les prix moyens au m², le paiement d’une taxe foncière ou encore le coût actuel du crédit. Les taux d’intérêts particulièrement intéressants en 2018 ont par exemple permis de compenser la hausse de l’immobilier dans certaines villes mais pas à Lyon, Bordeaux ou Paris où la durée d’occupation du logement pour compenser son achat a augmenté de 4 à 6 années. Réaliser un investissement locatif plutôt que d’acheter maintenant sa résidence principale est ainsi devenu une tendance montante dans les grandes métropoles de la RP est souvent un choix émotionnel plus que stratégiqueSi votre objectif est uniquement de faire des économies, de réaliser une plus-value, ou de n’occuper ce logement qu’un court temps avant de le louer, alors choisir d’acheter une résidence principale n’est pas vraiment la meilleure option. Celle-ci est davantage motivée par des raisons personnelles et sentimentales. Votre volonté de trouver le meilleur nid douillet pour vous et votre famille introduit une part importante d’affect qui va à l’encontre de certains critères plus rationnels. Difficile de prévoir de réaliser des économies en allant vous installer dans votre quartier coup de cœur ! De plus nous l’avons dit, il faut envisager de rester de nombreuses années dans ce au contraire vous êtes motivés par l’espoir d’un retour sur investissement, choisir l’investissement locatif peut davantage vous locatif acheter pour dégager un revenuL’idée ? A la place d’acheter un logement dans le but d’en faire votre résidence principale, vous achetez pour le louer ensuite à des d’une résidence principale est un choix considérable dans une vie avec d’importantes conséquences financières. Il faut généralement apporter au moins 10 % du prix du bien, et les banques seront d’autant plus favorables si vous pouvez financer une part plus importante de votre logement. A cela s’ajoutent le coût du crédit, la taxe foncière, les frais d’agence et l’assurance habitation entre autres. Du fait de la flambée des prix de l’immobilier, certains retardent donc le jour où ils pourront s’offrir leur résidence principale et se tournent vers l’investissement que notre simulateur en ligne vous permet de savoir si votre situation financière colle avec votre projet d'investissement locatif. Je simule mon investissement locatifQuels avantages à l’investissement locatif ?Premier avantage vous dégagez des revenus grâce aux loyers de vos locataires. Ceux-ci peuvent vous permettre ensuite d’autofinancer votre projet d’achat de résidence principale ou un nouvel investissement. Vous pouvez aussi bénéficier du levier bancaire qui joue en votre faveur dès que le coût de votre emprunt pour réaliser l’investissement est inférieur à la rentabilité de celui-ci. Ce sont donc les loyers perçus qui vont vous aider à rembourser l’emprunt et à payer les charges totalement ou en partie. Vous avez donc moins d’argent à devoir sortir de votre poche !Un autre avantage est la constitution d’un patrimoine immobilier qui peut vous servir ensuite de matelas de sécurité » dans votre vie future, celle de vos enfants, ou pour votre retraite. Si votre premier investissement locatif marche bien, libre à vous ensuite d’en faire davantage, d’autant qu’une bonne gestion vous permet de gagner la confiance des banques pour un nouvel emprunt. Le financement d’un investissement locatif répond également à des critères différents de l’achat d’une résidence principale Prise en compte et domiciliation des revenus locatifsPossibilité d’emprunter sans apport en fonction de votre profilTaux et durée d’emprunt ont des contraintes différentesContrairement à l’achat d’une résidence principale vous allez pouvoir conserver une certaine mobilité géographique. Votre situation personnelle et professionnelle n’a donc pas besoin d’être aussi un investissement locatif permet de réduire vos impôts ! Les intérêts de l’emprunt sont fiscalement déductibles des revenus locatifs, tout comme le montant de travaux effectués si le logement est vide. Renseignez-vous également sur les déductions d’impôts prévues par les dispositifs Pinel et Denormandie, vous pourriez avoir une bonne critères à regarder pour réussir son investissement locatifAfin de réaliser le meilleur investissement possible, procédez par étapes et comme tout projet immobilier prenez le temps de vous capacité d’emprunt est différente pour un investissement locatif par rapport à l’achat d’une résidence principale. Elle dépend pour beaucoup des revenus que vous allez tirer de la location. Et ceux-ci dépendent de la valeur du bien lui-même et de sa situation géographique. Etudiez donc avec soin le prix des locations et d’achat dans la ville où vous souhaitez acquérir votre bien. Simulez ensuite votre capacité l’emprunt pour financer votre investissement locatif. Pretto peut par ailleurs vous aider à préparer au mieux ce financement et trouver pour vous les meilleurs taux d’ vous acquérez le bien pour le louer et non pas l’habiter, vous allez prendre en compte des critères plus rationnels et stratégiques que pour un projet d’achat de résidence principale. A vous de déterminer le type de logement, la surface et la localisation géographique qui attireront votre locataire. L’objectif est de trouver ce qui a le plus de chances de lui convenir à lui et non à l’investissement locatif comporte aussi quelques côté négatifsLe premier est que votre logement risque de vous coûter malgré tout plus cher que vos prévisions. En effet, même si vous êtes soumis à des périodes de vacances, ou à des loyers impayés, le remboursement de votre prêt est inchangé. Heureusement, il existe de nombreuses techniques pour limiter au maximum ces aléas. Vous pouvez ainsi opter pour la location courte durée, ou vous tourner vers la garantie loyers signifie également que vous augmentez la charge de vos responsabilités. Travaux, assemblés générales et recherche de locataires sont des tâches qui peuvent vite peser sur le portefeuille ... ou sur votre agenda. Là aussi, des solutions existent, et notamment la gestion faire un investissement locatif sans être propriétaire ?Il est possible que la banque oppose un refus à votre dossier si vous n'êtes pas déjà propriétaire de votre résidence principale. Mais pourquoi ? Il faut généralement se pencher sur le taux d'endettement, qui représente le rapport entre vos revenus et vos charges prévisibles. Il se calcule de la manière suivante Or, vos charges prévisibles comprennent alors à la fois la mensualité à rembourser et votre loyer. Au-delà de 35 % d'endettement, la banque va craindre les défauts de un exemple. Vous disposez de revenus fixes à hauteur de 2 500 euros net par mois, payez un loyer de 800 euros par mois et souhaitez faire un investissement locatif avec une mensualité de 500 euros par mois. Votre taux d'endettement est alors le suivant Soit un taux d'endettement de 52 % ! Oui, mais vous allez récupérer un loyer qui va couvrir une partie de vos dépenses, me direz-vous. C'est vrai, mais il faut savoir plusieurs choses la banque ne prend en compte dans son calcul que 70 % du montant prévisible de loyervotre logement va engendrer des frais périphériques entretien, gestion locative, taxes etcSi votre logement est momentanément vide et que vous ne percevez pas de loyer, le remboursement de votre prêt, lui, est inchangé... ce qui peut être très douloureux. Cela ne veut pas dire que c'est impossible, mais cela complique forcément votre sont vos objectifs qui vont vous aider à choisir entre achat de résidence principal et investissement locatifPour réussir l’achat de votre résidence principale, regardez si vous avez le budget et la stabilité nécessaires. Voyez aussi si l’achat est plus intéressant que la location dans votre ville et pour la durée que vous prévoyezUn investissement locatif bien préparé permet de tirer des revenus locatifs, et peut être utile pour préparer l’achat d’une résidence principale

Vousdevrez donc être capable de rembourser celui sur votre résidence principale, ainsi que celui sur ce nouveau bien. Le conseiller clientèle en charge de votre dossier va alors se concentrer sur votre capacité de remboursement. Et c’est là où la particularité du crédit pour investissement locatif entre en jeux. Depuis le 1er janvier 2022 le Haut Conseil de Stabilité

Beaucoup de personne préfèrent fonder une famille, acheter une résidence principale et en suite investir dans l’immobilier locatif. Mais pourquoi serait-il nécessaire de respecter cet ordre, il est possible d’investir dans l’immobilier locatif tout en restant locataire. Être propriétaire de sa résidence principale n’est pas tout le temps la solution la plus adaptée. En restant locataire, les choix d’investissement sont donc plus large, peu importe votre budget même si celui-ci est serré. Devenir propriétaire de sa résidence principale ou investir dans l’immobilier ? Vous avez surement souvent entendu dire qu’il fallait que vous soyez propriétaire dès que possible afin de ne pas jeter l’argent par les fenêtres en payant des loyers à fond perdu. Et en étant propriétaire, cela vous apporte une sécurité d’avoir un toit au-dessus de la tête, une résidence principale à votre et que vous vous sentiez vraiment chez vous ! En revanche investir dans l’immobilier locatif, c’est avoir un ou plusieurs biens immobiliers que vous pourrez louer et ainsi s’autofinanceraient avec les loyers perçus. En investissent dans l’immobilier locatif tout en restant locataire, vous resterez dans un logement où vous vous sentez bien. Si votre loyer est moins cher qu’une surface équivalente dans certains quartiers, les sous que vous économisez peuvent servir à être placé sur un PEL pour augmenter votre apport personnel. Dans le cas où votre situation professionnelle évolue et que vous êtes amené à devoir démanger, le fait d’être locataire est un réel avantage car vous pouvez le faire à tout moment. Si vous achetez votre résidence principale avant d’investir dans du locatif, l’emprunt que vous rembourserez sera destiné à un bien qui vous appartient. Ainsi et contrairement à la location dans laquelle les loyers peuvent augmenter, le taux du crédit est fixe donc vos mensualités de remboursement ne changent pas. En faisant un emprunt pour votre résidence principale, vous vous endettez et il vous sera ensuite plus difficile d’obtenir un second emprunt pour investir dans l’immobilier. En effet, le banquier risque d’être retissant puisque vous seriez déjà endettée à hauteur de 30% cela peut varier en fonction de vos revenus. Les avantages à investir dans l’immobilier tout en restant locataire Devenir propriétaire de sa résidence principale n’est pas forcément la meilleure solution en fonction de votre situation. En achetant votre résidence principale, vous devez la garder au moins 6 ans pour compenser les pertes financière qui sont liées aux différents frais d’acquisition du bien. Pour certaines personnes, il est difficile avec leur emploi de rester dans la même ville ou région pendant une période d’au moins 8 à 10 ans. Être propriétaire de sa résidence principale, peut à certains moments vous freiner si d’éventuelles opportunités professionnelles qui se présentent à vous. En effet, en restant locataire vous disposez d’une liberté de mouvement et de changement qui vous permettent de changer rapidement de ville ou de région et pour certain de pays. En étant propriétaire de votre résidence principale, vous n’avez plus cet avantage puisqu’il vous faudra attendre la vente de votre bien immobilier pour partir. Pour ceux que le temps presse, la vente peut se faire à perte. Une grande majorité des foyers qui achètent leur résidence principale, le font avec le plus de budget qu’ils leur aient possible d’avoir. Pour cela, ils commettent l’erreur d’emprunter au maximum de leur capacité, ce qui les empêche souvent d’investir dans d’autres placements immobilier puisque leur banquier ne donne pas son devenir propriétaire, la structure de votre ménage doit être stable afin que votre future résidence principale corresponde parfaitement à toutes vos attentes pour au moins une dizaine d’années à venir. D’autres ne peuvent pas être propriétaire à cause des prix de l’immobilier qui est en hausse. Leurs revenus ne leur permettent pas d’acheter un bien immobilier convenable qui correspond à leurs attentes. L’investissement locatif, vous offre plus d’options et de choix. Investir en restant locataire vous offre plus de choix si vous souhaitez investir dans logement locatif. En effet, vous n’hésiterez à vous diriger vers des biens immobiliers plus intéressants d’un point de vue financier et qui ont un bon rendement locatif, puisque vous ne prendrez pas en considération que le logement doit vous convenir. Les investissements locatifs ne se font pas sur les coups de cœur contrairement à l’achat de sa résidence principale, les choix doivent se faire sur le rendement que les biens immobiliers offrent. Puisque que tous les secteurs ne sont pas propices pour un investissement locatif, vous pourrez donc viser des logements qui vous offrent un potentiel de plus-value qui peuvent se faire à moyen terme mais aussi sur du long terme si leur emplacements sont stratégique. Lors de votre investissement, utilisez les leviers que l’Etat a mis en place pour les investisseurs dans l’immobilier locatif comme les dispositifs de défiscalisation ou de déficit foncier. Investir en restant locataire c’est bien, diversifier ses investissements c’est mieux ! Lorsque que vous devez vous constituer un patrimoine, il est intéressant de diversifier vos placements. Vous devez avoir de l’immobilier mais pas que, ce type de placement ne doit pas représenter la majorité de votre portefeuille. En cas d’une chute de prix, vous aurez toujours d’autres placements qui vous rapportent. En tant qu’investisseur mais toujours locataire de votre résidence principale, l’immobilier ne constitue pas la majorité de votre patrimoine. Vous pouvez donc investir dans l’immobilier ancien, en revanche vous devez faire le bon choix et être sélectif sur les logements qui vous intéressent et toujours regarder le rendement qu’il offre et les possibilités de reventes du bien. Si ce logement a besoin d’être rénové, vous pourrez faire du déficit foncier pour réduire vos impôts mais dans ces cas-là, faites-vous accompagner par un artisan qualifié. Ce choix peut aussi se faire si vous êtes vous-même bricoleur et que vous êtes dans la capacité à donner de la valeur à ce bien afin de le louer plus facilement. Si vous êtes dans le cas où vous payez beaucoup d’impôts, vous pouvez faire de la défiscalisation immobilière avec l’aide des dispositifs que l’Etat a mis en place. En revanche si certains dispositifs vous permettent de réduire vos impôts, ce n’est pas sans contrepartie. Avant d’investir, vous devez étudiez les avantages et les inconvénients de ce type de placement. Afin de diversifier votre patrimoine, tout en continuant à investir dans l’immobilier sans pour autant à avoir à gérer les locations… Prendre des parts de SCPI peut être la solution qu’il vous faut, de cette façon, vous pourrez investir dans des fonds composés comme l’immobilier d’habitation, commerces, locaux professionnels, etc. Pour se faire, orientez-vous vers les Sociétés Civiles de Placement Immobilier SCPI. Ces placements vous permettent d’avoir des rendements plus intéressants que certains appartements en bulle. Pour continuer à étoffer votre patrimoine, vous pouvez investir dans des biens immobiliers plus spécifiques comme des parkings, des garages… Investir dans ce type de bien et accessible à tous les budgets, nécessite peu d’entretien et de gestion. Ce secteur d’investissement commence à se développer mais il y a encore beaucoup de bons investissements à réaliser.

Présentation Au 1 er janvier 2017, 58 % des ménages sont propriétaires de leur résidence principale . Cette part n’a cessé de croître depuis les années 1980 jusqu’en 2010, mais elle est stable ces dernières années. Parmi les propriétaires, environ un tiers sont propriétaires accédants , c’est-à-dire qu’ils n’ont pas fini

L’ouverture de ce blog sur l’investissement en immeuble de rapport me permet de faire de belles mon webmaster », en est un bel exemple. Il vient également de me mettre en contact avec un de ses amis d’enfance à la recherche de conseils patrimoniaux. Le RDV était donc pris samedi dernier à la gare TGV de Bordeaux. Pierre arrive de 30 ans, ce célibataire sans enfant occupe une fonction stratégique dans un grand groupe en tant qu’ingénieur en informatique. Pour ses loisirs, notre jeune cadre souhaite profiter pleinement de la vie et s’adonner à sa passion, le Kitesurf, qu’il pratique dans les meilleurs spots à travers le dépensier en dehors de sa passion, Pierre n’éprouve toutefois pas le sentiment de se priver. Notre jeune Parisien natif du Gard constate aujourd’hui son incroyable capacité d’épargne de 12000€/an pour des revenus de 32000€/an nets !Son problème Je ne sais pas quoi faire réellement de cette capacité d’épargne et je voudrais surtout éviter les erreurs et être victime de commerciaux en défiscalisation trop avides de commissions ». Pierre a bien une idée en tête devenir propriétaire de sa résidence le jeune homme de nature posé et réfléchi hésite. À juste titre. Difficile d’acheter à Paris, tellement les prix sont arrivés à des niveaux stratosphériques. Notre célibataire est à la recherche de l’âme sœur avec laquelle il pourrait fonder un foyer. Il est donc probable que le logement convoité aujourd’hui se révèle inadapté demain à sa situation attendant, notre trentenaire a aujourd’hui une charge de loyer très basse pour un parisien 500€ mensuels. La tête sur les épaules et en bon financier, il a opté pour la colocation dans une maison qu’il partage avec quatre autres jeunes actifs histoire de mutualiser les coûts. Acheter pour se loger un 2 pièces à Paris de 30m2 lui coûterait au minimum un remboursement de crédit de 1200 € sur 20 ans. À ce tarif, mieux vaut pour lui rester dans sa pour autant rester les bras croisés ?Un conseiller en gestion de patrimoine vient de lui faire souscrire des parts de SCPI. L’a-t-il orienté en fonction de la rétro-commission qu’il touchera ? Je n’en sais rien… Le choix de la SCPI IMMORENTE a je trouve été plutôt judicieux. IMMORENTE est investi essentiellement en murs de boutiques et commerces avec une gestion prudente et rigoureuse. Le rendement dégagé depuis plusieurs années est bon et assez stable, entre 5 et 6% nets de frais de gestion. Mais attention, net de frais de gestion ne signifie pas net d’impôts !Et c’est là que le conseil donné par le CGP présente à mes yeux quelques points des parts se fera intégralement à crédit ce qui est un excellent conseil, puisque les intérêts d’emprunts seront déductibles des revenus fonciers versés par la SCPI. Cependant, IMMORENTE est une SCPI de rendement, donc qui verse des revenus de manière récurrente chaque est déjà fortement fiscalisé TMI à 30%, les loyers versés par la SCPI vont donc après déduction des intérêts d’emprunts s’ajouter à ses revenus globaux et seront taxés à 45,5% TMI à 30% + CSG à 15,5%.Pierre subira donc un surcoût d’impôts environ 1700€/an auquel s’ajoutera également la différence entre les revenus de la SCPI encaissés et sa mensualité de prêt. Au total, Pierre y sera de sa poche d’environ 450€ mensuels. Cet effort d’épargne est tout à fait supportable pour Pierre mais est-ce vraiment le but de se serrer autant la ceinture ?Quelle solution adopter alors?Pour contrebalancer tout cela et éviter cet effort d’épargne, je viens de lui dénicher et négocier un lot de 2 maisons locatives + jardin en Gironde. Je pourrais appeler cela un immeuble de rapport horizontal 🙂 La visite de l’immeuble était le but de sa venue sur travaux seront nécessaires pour redonner vie à ces maisons…Pour optimiser sa fiscalité, je lui conseillerais donc d’acheter cet immeuble de rapport en crédit total afin de profiter au maximum de l’effet de levier et surtout de pouvoir déduire les intérêts d’ chose, les biens dénichés ont besoin de beaucoup de travaux de rénovation, travaux qu’il déduira de ses revenus point, les maisons sont bien adaptées pour bénéficier du régime fiscal du Borloo ancien, il va donc pouvoir déduire 60% des loyers encaissés à condition de louer à des personnes aux ressources cumulant ces avantages hors intérêts d’emprunts, Pierre effacera » non seulement l’ensemble de ses revenus fonciers parts de SCPI comprises mais créera un déficit foncier qui viendra amputer ses revenus globaux. L’économie d’impôts sera d’environ 3 000€/an au début de l’opération, le temps de l’épuisement de l’enveloppe travaux. Ensuite, en déduisant tout ce qui est admis par l’administration fiscale, Pierre devrait être relativement épargné par la fiscalité sur cet belle façon d’envisager l’avenir chiffres de l’opération Achat 78 000 € honoraires d’agence comprisFrais de notaire 6500 €Travaux 40 500 €Budget Total 125 000 €Remboursement emprunt total sur 20 ans à 3,10% 700€/moisLoyers prévisionnels 1150€/moisRentabilité brute 11,04%Durée des travaux prévus 3 pourrons lui conseiller de demander un report de remboursement en capital le temps des travaux. Le but étant de soulager sa trésorerie en attendant les premiers opération de Pierre sera neutre au niveau du taux d’endettement aux yeux des effet en prenant 70% des loyers encaissés, la banque considérera que cette opération lui rapporte » même 105€/mois ! 0,7 X 1150 – 700 = 105Sa volonté de devenir éventuellement propriétaire plus tard de sa résidence principale ne sera pas remise en cause par cet ami va pouvoir continuer à rider » sereinement sur les plages venteuses de Tarifa du Sud de l’Espagne 🙂 Je vous donnerai des nouvelles de Pierre dès que la première des deux maisons sera louée.

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